Čo potrebujete vedieť o dani z predaja nehnuteľnosti?

Každý z nás si musí plniť svoje povinnosti voči štátu. Napriek tomu, že rozumieme, prečo dane musíme platiť, vždy radi ušetríme. Z článku sa teda dozviete, kedy sa dani z predaja nehnuteľnosti vyhnete, alebo ako si ju môžete znížiť.

Kedy nemusíte platiť daň z predaja nehnuteľnosti?

● Pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia (neplatí, ak sú nehnuteľnosti obchodným majetkom firmy)

● Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením: (neplatí, ak sú nehnuteľnosti obchodným majetkom firmy)

○ po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia dedičom (pre prípad dedenia v druhom rade dedenia)

○ po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia poručiteľom (pre prípad dedenia v prvom rade dedenia)

● Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej najneskôr do 21.12.2010 a ak predajca v nej mal trvalý pobyt minimálne 2 roky pred jej predajom (platí len pri byte alebo obytnom dome s najviac dvoma bytmi a vrátane pozemkov)

● Pri predaji nehnuteľnosti vydanej podľa osobitných predpisov (tieto predpisy sa vzťahujú na proces vydania v rámci reštitúcie)

● Pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku (platí pre nehnuteľnosti, ktoré boli zaradené do obchodného majetku firmy)

POZOR: Ak si plánujete dátum predaja nehnuteľnosti presne po piatich rokoch. Daňový úrad považuje nehnuteľnosť za predanú, v deň prijatia prvej časti kúpnej ceny (a to aj v prípade ak bola kúpna zmluva uzatvorená neskôr). Z pohľadu daňového úradu vlastníctvo vašej nehnuteľnosti končí dňom prijatia prvej platby, alebo zálohy a to aj v prípade, ak je záloha vyplatená na účet realitnej kancelárie.

Daň z predaja nehnuteľnosti

Výška dane z predaja nehnuteľnosti závisí od rozdielu medzi kúpnou cenou a predajnou cenou. Daňovou povinnosťou, je teda zaplatiť 19% z tohto rozdielu. Aby ste daň znížili, môžete si od ceny odčítať aj niektoré náklady spojené s nehnuteľnosťou.

Ako daň znížiť?

Podľa zákona o dani z príjmu, môžete základ dane znížiť o tieto položky:

● Uplatniť do výdavkov nákupnú (t.j. vstupnú) cenu nehnuteľnosti

○ pri predaji kúpenej nehnuteľnosti je to zaplatená kúpna cena

○ pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je to cena zistená v čase

nadobudnutia (znalecký posudok, rozhodnutie o dedičstve)

● Pri predaji nehnuteľnosti si môžete uplatniť preukázateľné výdavky na technické zhodnotenie, napríklad výdavky za rekonštrukciu a zateplovanie domu

● Môžete uplatniť výdavky súvisiace s jej nadobudnutím (právne služby, poradenstvo, znalecký posudok, odmena sprostredkovateľovi predaja)

● Pri predaji nehnuteľnosti, ktorú ste postavili vo vlastnej réžii si môžete uplatniť výdavky na jej výstavbu a výdavky na predaj (faktúry od zhotoviteľa, zmluvu o dielo, úrok z hypotekárneho úveru, poplatky za znalecký posudok, poplatky za spracovanie kúpnej zmluvy, sprostredkovateľský poplatok a iné)

● Pri predaji nehnuteľnosti, ktorú ste kúpili na hypotekárny úver, do výdavkov je možné uplatniť:

○ zaplatené úroky z úveru

○ výdavky za predčasné splatenie úveru, výdavky spojené s vedením účtu a pod.

● Za výdavky sa považuje aj povinné platené poistné z týchto príjmov

POZOR: Ak sa predáva nehnuteľnosť spolu s pozemkom, tie sa na daňové účely posudzujú samostatne.

TIP: Na internete môžete nájsť aj ďalšie tipy ako si znížiť základ dane.

Zdravotné odvody

Nezabúdajte aj na zdravotné odvody, ktorých výška nie je zanedbateľná. Príjem z predaja nehnuteľnosti v roku 2020 a 2021 podlieha okrem dani z príjmov aj odvodom na zdravotné poistenie. Zdravotné odvody majú výšku 14% z rozdielu medzi príjmami a výdavkami z predaja nehnuteľnosti. V prípade, že ste fyzická osoba toto nemusíte rátať, pretože výšku zdravotných odvodov vám doručí zdravotná poisťovňa v rámci zúčtovania zdravotného poistenia.

Dokedy treba zaplatiť

Ak ste ešte nikdy neboli registrovaný pre účely dane z príjmu na daňovom úrade, tak nemáte ešte ani pridelený osobný účet daňovníka a bez toho daňovú povinnosť neviete uhradiť. Po podaní daňového priznania, vám bude toto číslo oznámené a potom ste povinný daň uhradiť do 8. dňa od prijatia oznámenia o pridelení základného čísla účtu. V prípade, že už poznáte svoj účet daňovníka tak sa držte lehoty na podanie daňového priznania.

TIP: V prípade, že je vám problematika daní cudzia a nemáte čas naštudovať všetky

zákony a vyhlášky môžete využiť daňové zastupovanie.

Autor: Natália Várošová, SEO služby a copywriting

Ilustračné foto: Freepik